城中村改造政策释放了什么信号

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【转帖】

对于城中村改造，中央层面终于出台了重磅政策。

7月21日，国务院常务会议审议通过《关于在超大特大城市积极稳步推进城中村改造的指导意见》，指出在超大特大城市积极稳步实施城中村改造是改善民生、扩大内需、推动城市高质量发展的一项重要举措。

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成熟一个推进一个是其中一个原则

会议提及，要坚持稳中求进、积极稳妥，优先对群众需求迫切、城市安全和社会治理隐患多的城中村进行改造，成熟一个推进一个，实施一项做成一项，真正把好事办好、实事办实。

会议还指出，要坚持城市人民政府负主体责任，加强组织实施，科学编制改造规划计划，多渠道筹措改造资金，高效综合利用土地资源，统筹处理各方面利益诉求，并把城中村改造与保障性住房建设结合好。

值得注意的是，会议还提到，要充分发挥市场在资源配置中的决定性作用，更好发挥政府作用，加大对城中村改造政策支持，积极创新改造模式，鼓励和支持民间资本参与，发展各种新业态，实现可持续运营。

此前的高层会议中曾多次提及

事实上，关于城中村改造，此前的高层会议中曾多次提及。

4月28日召开的中央政治局会议明确提出，在超大特大城市积极稳步推进城中村改造和“平急两用”公共基础设施建设。

在6月份举行的第十四届陆家嘴论坛上，国家金融监督管理总局局长李云泽曾表示，强化对投资的融资保障，支持超大特大城市城中村改造和“平急两用”公共基础设施等重大项目建设。

早在2020年住建部曾明确表示“未来城市规划要摈弃急功近利和大拆大建”。2021年8月底，《关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》也明确提出了避免过度房地产化的开发建设方式，严控大规模拆除，严控大规模增建，严控大规模搬迁。

此后，不少城市的旧改、城中村改造速度一度放慢。不过，今年4月中央政治局会议提及在超大特大城市积极稳步推进城中村改造，令市场目光再度聚焦城中村改造这一领域。

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新时期的城中村改造绝不是大拆大建

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，新时期的城中村改造绝对不是大拆大建，而是“留改拆增”，以保留利用为主，根据实体经济和居民企业的需求，部分改变功能。拆除的主要是危房和公共短板确实特别严重的地方，同时要增加公共服务设施。新时期的城中村改造也不是房地产主导，而是要突出公益性，主要是解决公共短板缺失严重，提升居民居住质量，增加保障性租赁住房，保留“低成本、区位优”的租住和居住空间，保留城中村原有的、烟火气浓厚的生活气息，留住小修小补，保留原有产业业态，适当提升和发展创意文化、消费、物流等新产业，提升集体经济可持续发展的能力，降低生产生活的空间成本。

李宇嘉认为，新时期的城中村改造不是开发商主导，而是由地方功能性国企主导，以保障改造的公共属性，避免房地产化。同时要吸引多方社会资金进入，鼓励多方投资主体以经营性收入（而不是房地产销售收入）包括租赁收入、停车场、临街商铺、饭店食堂等弥补和覆盖改造成本。房地产销售收入并不占主导，只是其中一部分。

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◆哪里先改

21个超大特大城市有望“挑大梁”

根据第七次全国人口普查数据，按照城区人口排序，全国现有超大城市7个（城区常住人口1000万以上），分别是上海、北京、深圳、重庆、广州、成都、天津。特大城市增至14个（城区常住人口500万-1000万），分别是武汉、东莞、西安、杭州、佛山、南京、沈阳、青岛、济南、长沙、哈尔滨、郑州、昆明、大连。

未来，这21个城市有望“挑起大梁”。

新市民、外来人口集中之地先动

李宇嘉表示，新市民、年轻人和外来人口主要集中在超大特大城市，特别是在城中村，而城中村又是这些城市发展最薄弱、短板弱项最突出的区域。通过公共服务均等化、全覆盖，不仅能解决发展不平衡、不充分的问题，还能真正释放消费潜力和内需。

“城中村改造，是修复内需和消费潜力的必然选择，也是引导和释放内需的必然选择。对于房地产来说，城中村改造能够构建先租后买的消费新格局、新模式，也能让新市民、年轻人和外来人口逐步升级自己的住房消费，为商品房市场可持续发展创造条件。”李宇嘉说。

深圳一位负责城市更新业务的房企人士对记者表示，房地产想要探索新的发展模式，需要较大资金量，需要找一个基础比较强的城市来试点。从这方面看，唯有超大和特大城市具备条件。

国泰君安测算，一二线城市仅地产更新投资规模至少两万亿，上限接近13万亿，并间接带动最多7000亿的家电消费，而若分10年实施，每年有望带动1万亿以上的投资和消费需求。

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深圳、厦门、广州、上海已先行一步

此前，城中村改造在各地已经逐步推进。

今年，深圳市印发了《城中村保障房规模化品质化改造提升指引》，2023年-2025年，深圳将建设筹集保障性住房46万套（间）、建筑面积超过2000万平方米。2023年，深圳计划推进4.9万套（间）城中村规模化品质化改造提升项目。据深圳人才安居集团此前披露，已经摸排167个城中村、3万个楼栋、超3000万平方米潜力改造空间。

为避免提高居民住房负担，深圳同时要求城中村保障性住房规模化品质化改造提升由政府主导筹集，改造后的租金以不涨为原则，单套租金原则上与改造前基本持平。

在厦门，《城中村现代化治理三年行动方案（2023-2025年）》已经印发，其中明确，按照“一年试点、两年攻坚、三年全覆盖”的时序安排，自2023年启动试点，利用3年时间实现108个行政村治理全覆盖。此外，行动方案还指出，坚持社区服务改革提升，开展“一村一策”策划、规划，制定实施方案，分批分步骤生成城中村治理项目。

2023年-2025年，上海计划安排新启动30个“城中村”改造项目，每年新启动10个改造项目。

今年，广州推进中心城区城中村改造，坚持“拆、治、兴”并举，推进127个城中村改造项目，力争完成2000亿元城市更新固定资产投资目标。

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◆资金何来

鼓励和支持民间资本参与

城中村改造需要大量资金，钱从哪儿来？

《指导意见》提出，要“多渠道筹措改造资金”“鼓励和支持民间资本参与，努力发展各种新业态，实现可持续运营”。

对于引入社会资本，李宇嘉建议，城中村改造还是要坚持“谁投资谁受益”的原则，主要吸引市场主体参与，涉及公共服务设施补短板的资金，需要国企为主导，通过公共资金包括政策性金融工具、专项债、财政以奖代补等方式来解决。

易居研究院研究总监严跃进也认为，鉴于民间资本的重要作用，后续各类民间资本也可以积极发力，尤其是各大房企，要关注此次改造中的新机会和新要求，积极主动在相关领域中找到发力点和盈利点。

7月19日，《中共中央、国务院关于促进民营经济发展壮大的意见》出炉，其中提到，支持民营企业参与全面加强基础设施建设，引导民营资本参与新型城镇化、交通水利等重大工程和补短板领域建设。此次超大特大城市城中村改造亦强调鼓励和支持民间资本参与。

“房地产行业已经是非常市场化的成熟行业，民间资本具有非常成熟的城中村改造经验。”上海对外经贸大学金融学院副教授、金融发展研究所副所长钟辉勇说，民间资本的加入还能缓解政府部门财政压力，更好完成城中村改造工作。

来源：新华社、新京报、中国基金报、澎湃新闻网，每日商报  记者：虞洪波

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这是杭州市拱墅区瓜山未来社区，已经完成的城中村改造。

随意虎

嘉友你好！仔细拜读了你转发的这篇文章，也许这对于城市居民来说是个好事！

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谢谢你，随意虎，欢迎你的到来。